簽訂抵押合同未辦理抵押登記，抵押人應承擔什麽責任  鍾誠律師

    一、案情簡介：

    2015年8月20日，原告孫某與被告趙某簽訂《借款協議》，約定由原告孫某向被告趙某提供借款100萬元，借款期限自2015年8月20日至2016年8月19日，借款利息按照月息2%計算。同日，原告與被告李某簽訂《房屋抵押擔保合同》，被告李某願意用其名下房產對被告趙某的上述100萬元借款提供抵押擔保。

    協議簽訂後，原告向被告趙某提供了100萬元的借款，被告李某將抵押房屋的不動產產權證交給原告保管，但並未辦理房屋抵押登記。

    借款期限屆滿後，被告趙某未按期向原告還清借款本息，且抵押人李某私自將抵押房屋轉賣給了他人。原告遂起訴至法院，要求被告趙某償還借款本息；要求被告李某對上述債務償還承擔連帶責任。

    二、裁判要點：

    原告與被告李某簽訂的《房屋抵押擔保合同》，是當事人之間的真實意思表示，其內容並未違反我國法律法規的禁止性規定，應屬合法有效。

    因抵押物未依法辦理登記手續，抵押權尚未設立，故被告李某應當在抵押房產的價值範圍內對被告趙某上述借款承擔賠償責任。

    三、律師分析：

    1、房屋抵押合同的生效不以辦理抵押登記為要件。

    在《物權法》實施之前，《擔保法》第四十一條規定，“抵押合同自登記之日起生效”。但是《物權法》2007年10月1日實施以後，對其做了徹底顛覆，其第十五條規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”《物權法》確立了合同效力與物權效力的區分原則。除非法律另有規定或者合同另有約定，擔保合同一經成立就生效。基於新法優於舊法的原則，房屋抵押合同的生效與是否辦理房屋抵押登記無關。

    2、未辦理抵押登記，抵押人對債權人承擔的是違約責任。

    本案中，被告李某曾提出，“未辦理抵押登記，其擔保方式實際上就轉換成為了連帶保證責任，原告未在借款期限超過六個月內向被告李某追要過債務，被告李某無需再承擔任何還款責任。”法院對此認為“本案中《房屋抵押擔保合同》第五條已經約定了辦理抵押物的登記手續，故本案的擔保方式並不轉化為連帶保證責任。”

        我們認為，抵押人有協助債權人辦理抵押登記手續的合同義務，因抵押人原因導致抵押物未登記或無法登記的，給債權人造成損失的，抵押人違反了抵押擔保合同的約定，應當由其承擔合同違約責任。因此，未辦理不動產抵押登記的抵押合同並非廢紙一張，抵押人想不辦登記逃脫責任的幻想怕是不能實現。

    3、抵押物未登記，抵押權未設立，債權人可以根據實際情況要求抵押人繼續履行合同，協助辦理登記或者要求抵押人承擔違約責任，賠償損失。

    根據《物權法》第一百八十七條規定“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”抵押房屋未辦理抵押登記手續，其抵押權就沒有設立。

    在仍具備辦理房屋抵押登記的條件時，債權人可以要求抵押人繼續履行合同，協助辦理登記。但是，因抵押人違反協助登記義務而不能進行抵押登記時，債權人隻能要求抵押人承擔違約責任，賠償損失。

    四、律師建議：

    在辦理房屋抵押實務時，債權人應當加強風險防範意識，在簽訂抵押合同後未辦理抵押登記前，盡量不要提供借款。

    律師簡介：

    鍾誠律師，男，中共黨員，碩士研究生學曆，律師執業證號：15001201710772235，中華全國律協會員，重慶市律協會員。

    鍾誠律師執業以來代理了大量民商事訴訟案件。一貫秉承“誠信、專業、依法、務實”的執業理念，以當事人利益最大化為標準，不懼挑戰、團隊協作，尤其擅長辦理民商、公司、房地產領域的疑難複雜訴訟及非訴訟法律事務，並注重司法理論與實踐的結合。