不動產的登記權利人與實際權利人不一致時，不動產的物權歸屬於誰？秦璟律師

案情簡介

2016年1月，張某欲購商品房一套自住，為順利取得銀行按揭貸款，經與李某協商達成一致後，借用李某的名義辦理購房手續，該房款及相關費用全由張某支付，該房屋所有權也歸張某所有。2016年3月，張某以李某名義向重慶A房地產開發有限公司購買了位於江北區某小區的A23號商品房，並簽約和辦理銀行按揭抵押貸款手續，張某支付了首付款，並代李某簽署了相關購房文件。2017年3月，張某對該房屋進行了裝修，後辦理入住手續，張某按時償還該套房屋銀行貸款、物業費、契稅、維修基金等費用，房屋費用合計865598元。2017年9月，隨著重慶房價持續飆高，張某欲將該房屋轉讓，李某拒絕協助辦理轉讓手續。故張某向法院提起訴訟，1.請求判決確認A23號商品房所有權歸張某所有；2.訴訟費由被告負擔。

裁判要點：

不動產權屬證書是登記機關發給權利人作為其享有權利的證明，但不動產權屬證書隻具有“推定的證據效力”，不具有“絕對”的證據力。不動產權屬證書記載的事項在無相反證據證明的情形下，應推定不動產權屬證書記載的事項真實，房屋“登記在誰的名下就歸誰所有”，但如果權屬證書記載的事項確有錯誤，可直接根據該相反證據作出與不動產權屬證書記載事項相反的事實認定。本案中，雖以被告李某名義與A公司簽訂商品房屋買賣合同，且辦理了房屋所有權證，但商品房實際權利人為原告張某，張某繳納了A23號商品房的首付款，按期償還銀行貸款，繳納購房稅費等，法院認為能夠認定雙方存在借名買房關係，原告張某為實際購房人。

律師分析

1.當事人為了辦理銀行按揭手續而購買商品房，通過約定使不動產的登記權利人與實際權利人不一致時，並不當然導致房屋買賣合同無效。

根據《中國人民共和國合同法》第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強製性規定。

本案中，張某與李某達成合意，以李某名義簽訂商品房買賣合同，辦理銀行貸款按揭手續，並未違反國家強製性法律的規定，以李某名義簽訂的商品房買賣合同有效。

2.雖然李某為不動產的登記權利人，但並非商品房產權實際所有權人。

根據《中華人民共和國物權法》第三十三條的規定，因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利。根據《中華人民共和國物權法》第十七條的規定，不動產登記僅具有權利推定的效力，並非是不動產歸屬的絕對依據，當事人如有相反證據的，仍然可以推翻。即原則上，不動產的所有權依據不動產登記來確認和保護，但如果有足夠的證據表明實際權利人與登記權利人不一致的，可以認定該物權歸實際權利人所有。

本案中，雖然不動產登記簿上的所有權人為李某，但張某提供的購房費用單據、銀行按揭還款單據、與李某簽訂的房屋權屬文件等證據足以證明張某為該房屋的實際權利人。因此，應認定張某為該房屋所有權人。

3.訴訟費由敗訴方承擔

根據《訴訟費用繳納辦法》第二十九條第一款的規定，訴訟費用由敗訴方負擔。本案中法院認定張某為房屋所有權人，訴訟費應由李某承擔。

律師建議

1.借名購房合同在實踐中並不當然認得有效，針對普通商品房簽訂的借名購房合同有效，但購買經濟適用住房等保障性住房的借名購房合同，因違反相關政策、法規的規定，侵害其他廣大符合購房資格的購房人利益，一般認定無效。購房者確需借名購房時，應對購置房屋的屬性進行區分，避免產生法律風險。

2.當事人在進行民商事法律行為時，因遵守誠實守信原則，不觸碰法律底線，盡可能在當事人之間達成合意後，簽訂相關合同、協議等，明確雙方的權利與義務，避免糾紛的發生。

3.當時人在簽訂合同、協議等相關文件後，若需要履行付款義務的，應前期做好證據留存工作，如商品房買賣合同、繳款憑證、銀行轉賬單等。

自我介紹

秦璟

（重慶kk体育sports律師事務所實習律師）

秦璟，女，共產黨員，雲南大學經濟法學碩士，律師執業證號：56971806210677。

秦璟，2014年7月--2018年5月，從事法律顧問、合約管理等工作，積累了豐富的合同談判、起草等非訟業務工作經驗，並通過訴訟、仲裁的方式對公司債務進行追償，為公司追回上百萬款項，不僅節約公司訴訟成本，且最大化維護公司利益。訴訟業務擅長合同法、民法、商法等領域，曾參與房屋買賣合同糾紛、民間借貸糾紛、公司股權糾紛等案件，積累了大量的訴訟類業務經驗。